Fonctionnement

Qu’est-ce qu’un credit in fine ?

Credit in fineDans le fonctionnement d’un crédit immobilier classique amortissable, la mensualité que rembourse l’emprunteur se compose d’une part de capital et d’une part d’intérêts. Le prêt immobilier in fine est un outil financier qui a été institué pour les investisseurs locatifs et dont le principe est complètement différent.

Pendant toute la durée de ce crédit, les mensualités ne sont constituées qu’exclusivement d’intérêts. Le capital sera remboursé à l’échéance et en une seule fois. « In fine » vient donc de cette notion de remboursement à la fin.

Ce remboursement de capital peut s’effectuer de différentes façons :

  • Soit par la revente du bien immobilier pour lequel le prêt avait été consenti.
  • Soit par une épargne existante.
  • Soit par la reconstitution de ce capital grâce à une épargne mensuelle réalisée sur un produit de placement financier, SICAV, assurance-vie ou autre produit de capitalisation. Ce choix est à définir avec l’organisme prêteur qui va nantir le capital partiellement ou dans sa totalité.

Pourquoi choisir un credit in fine pour l’achat d’un bien immobilier à but locatif ?

Achat d'un bien immobilier à but locatif

L’avantage du credit in fine est avant tout fiscal, c’est pourquoi il concerne plutôt les investisseurs dans l’immobilier locatif. La totalité du montant des intérêts est déductible des revenus locatifs du bien concerné. Les taux et donc les intérêts d’un credit in fine sont plus élevés que ceux d’un prêt amortissable classique, ce qui parfois crée un déficit qui sera alors déductible du revenu global de l’investisseur.

En résumé, le credit in fine allie déduction des intérêts, diminution des impôts et un ou plusieurs placements performants. Il s’adresse donc tout particulièrement aux personnes ayant un taux d’imposition supérieur à 40%, des revenus réguliers et propriétaires de foncier locatif. Ce type de prêt n’est en aucun cas fait pour l’achat d’une résidence principale.

Principes de fonctionnement du credit in fine :

  • Les intérêts sont calculés sur le capital total et ce, pendant toute la durée de l’emprunt, c’est pourquoi ils sont plus élevés que ceux d’un prêt amortissable.
  • Le montant des échéances diminue au fur et à mesure du remboursement, les intérêts payés se déduisent des revenus locatifs et donc au final diminuent les impôts.
  • En général, au départ de l’opération, l’organisme prêteur demande un apport. Celui-ci ne viendra pas en diminution du prix d’achat du bien, il servira de capital de départ sur le contrat d’assurance-vie ou l’achat des SICAV liés au prêt.

Cas pratique

Cas pratique sur le credit in fine

Voici un exemple permettant de bien comprendre le mécanisme et l’intérêt d’un credit in fine :

Le prix d’achat du bien locatif est 200 000 € et l’emprunt est fait sur 15 ans. L’investisseur dispose de 3 parts fiscales et d’un revenu net annuel de 45 000 €. Cet investissement locatif est le premier de ce ménage. Le loyer mensuel de départ du bien acheté est 800€ hors charges et sera revalorisé de 1,5% chaque année.

Le montage du dossier de credit in fine se fait avec une assurance-vie associée ayant un rendement de 4,5 % et la banque exige un apport en capital de 30 % du montant du bien acheté, soit 60 000 €. Le taux du credit in fine est 4,2 %.

Le comparatif entre ce credit in fine et un prêt amortissable est dans le tableau ci-dessous :

  • Prêt amortissable – Credit in fine
  • Montant : 140 000 € – 200 000 €
  • Durée : 15 ans – 15 ans
  • Taux : 3,95 % – 4,20 %
  • Mensualité du prêt : 1 032,06 € – 700,00 €
  • Nantissement mensuel de l’assurance-vie : 0 € – 319,79 €
  • Loyer : 800 € – 800 €
  • Effort mensuel : 232,06 € – 219,79 €

Bilan patrimonial de cette opération :

  • Prêt amortissable – Credit in fine
  • Apport personnel : 60 000 € – 60 000 €
  • Versements sur adossement : 0 € – 57 562 €
  • Amortissement du capital : 140 000 € – 0 €
  • Intérêts du prêt : 45 770,57 € – 126 000 €
  • Impôts sur le revenu payés en 15 ans : 65 400 € – 44 460 €
  • Total des dépenses : 311 171 € – 288 023 €

On constate qu’au final le credit in fine permet d’économiser 23 148 € grâce à la réduction d’impôt réalisée et au rendement de l’épargne.